市街化調整区域の路線価について！相続税評価額の計算方法も解説

市街化調整区域は都市計画法に基づき、市街化を抑制するために新たな建築を制限する区域であり、その土地には路線価が一般的には付されていません。
市街化調整区域内の土地の相続税評価額は、倍率方式を採用して計算されることが多く、その土地の固定資産税評価額に一定の評価倍率を乗じて求められます。
この記事では、市街化調整区域の定義や価値評価の方法、相続時の対応について詳しく解説し、適切な対策を考える手助けをします。

市街化調整区域とは

「市街化調整区域」とは、都市計画法に基づく計画的な都市開発のために、新たな建築を制限するなどして市街化を抑制すべきと定められた区域です。
市街化調整区域内の土地には路線価が付されていないことが一般的であり、路線価を用いてその土地の価値を評価することができません。
価値評価の際には、路線価方式ではなく、倍率方式を採用します。
倍率方式とは、その土地の固定資産税評価額に、国税庁が定めた一定の評価倍率を乗じて価値評価をする方法です。

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市街化調整区域内にあって路線価が付されていない土地の相続税評価額を計算する方法

市街化調整区域内にある土地の相続税評価額は「相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－進捗割合）×評価倍率」の式で求められます。
評価倍率は土地の地目ごとに異なりますが、通常、雑種地には評価倍率が定められることはありません。
路線価も評価倍率も付されていない土地の価値評価は、その土地と状況が類似する地目をもとにしておこないます。
例として、近傍の宅地に比準する方法をとる場合は、建築制限の厳しさや宅地化の可能性の有無を考慮して評価額を減額調整します。

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市街化調整区域内にある土地を相続したらどうする？

市街化調整区域内にある土地は新たな建築が制限されているため、相続したもののどうするべきか迷ってしまう方が多いです。
活用方法が思いつかない場合は、売却するか土地信託をすることを検討しましょう。
土地の管理自体が面倒に感じる場合は、早期に売却して権利ごと手放してしまうのがおすすめ。
ただし、地目が農地である場合など、売却にあたって農業委員会の許可が必要になる場合がある点に注意してください。
土地を自分で保有しておきたい場合は、土地を貸し出して他者に活用してもらい、収益の一部を配当として得る土地信託がおすすめです。

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まとめ

市街化調整区域とは、都市計画法のもと、新たな建築を制限するなどして市街化を抑制している区域のことです。
一般的に、市街化調整区域内の土地には路線価が付されていないため、倍率方式で価値評価をおこないます。
市街化調整区域内の土地を相続して使い道に困ったときは、売却や土地信託を検討してみてください。
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