リースバックとは？不動産売却におけるメリット・デメリットをご紹介

念願のマイホームを入手しても、住宅ローンの返済が滞ってしまうリスクがあります。
あるいは何らかの事情で、まとまった現金が必要になるケースもあるでしょう。
そんなとき、マイホームを手放す前に検討したいのがリースバックです。
今回はリースバックとはどのような仕組みなのか、不動産売却におけるメリット・デメリットとともにご紹介します。
千葉市を中心に習志野市や船橋市、四街道市や八千代市、市原市などのエリアでリースバックによる不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で知っておきたいリースバックとは？

リースバックとは、専門の不動産会社（オーナー）にマイホームなどの物件を売却する方法のことです。
そして買主であるオーナーに家賃（リース料）を支払えば、引き続きマイホームに住み続けられます。
そのため自宅を手放したくないけれど、まとまった資金が必要な方にお勧めの方法です。
通常、住宅ローンを滞納してしまうと、最終的には任意売却や競売により手放さなければなりません。
しかしリースバックであれば、自己所有の不動産ではなくなるものの、継続して住める特徴があります。
そのため住宅ローンの返済が一時的に困難になったときの、生活費の補填として活用するのもおすすめです。

リースバックの活用例

リースバックによる買取代金は、一括で支払われます。
そのため住宅ローンの返済には問題がなくても、それ以外の用途でまとまった資金が必要なときにも利用できる仕組みです。
主な活用例とは、以下のものがあります。

• 老後の生活資金を確保したい
• 子どもの教育資金を捻出したい
• 病気の治療費や事業用資金として活用したい
• 住宅ローン以外の借金を返済したい

住宅ローンはマイホーム購入に用途が制限されている一方で、リースバックで得た資金は自由に使える特徴があります。
そのためローンの返済や生活費に限らず、柔軟に活用できるのがリースバックの特徴と言えるでしょう。

リバースモーゲージとの違い

リースバックと似たような仕組みに、リバースモーゲージがあります。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして融資を受け、死亡時に自宅を売却して一括返済する仕組みのことです。
返済は契約者の死亡後に一括でおこなわれるので、毎月の支出がありません。
ただしリバースモーゲージを利用できるのは、60歳以上などの年齢制限があります。
利用できるのはシニア層に限られるほか、同居は配偶者しか認められないケースが多いのもデメリットです。
老後の生活資金や老人介護施設への入所費用確保が主な目的なので、リースバックの仕組みと異なる点に注意してください。

リースバックを不動産売却で活用するメリットとは？

リースバックのメリットとは、自宅を売却しても引っ越しが不要な点です。
通常の不動産売却は、代金の決済とともに買主へ物件を引き渡さなければなりません。
そして引っ越しにも費用がかかるため、何かと負担が大きくなりがちです。
その点において、引っ越しが不要なリースバックは、メリットのある仕組みと言えるでしょう。
このほかリースバックのメリットとは、次のものがあります。

周囲に気付かれずに不動産売却できる

リースバックとは、マイホームを持ち家から賃貸物件に切り替える仕組みとも言えます。
そのため周囲に不動産売却したことを気付かれず、さらに住まいを変える必要もありません。
子どもがいれば通学先の学区も変えずに済むため、いまのライフスタイルを維持しやすいのがメリットです。
売却価格は相場より低くなるものの、引っ越しなどの費用と手間がかかりません。
さらに短期間で自宅を現金化できるので、不動産売却が長期間に及びそうなときにも有効です。
そのため売却目的によっては、差額分以上のメリットを得られる可能性があります。

借金をせずに資金調達できる

不動産売却で得たお金なので、借金をせずに資金調達できます。
通常、金融機関から融資を受ける場合は、その用途が定められているケースが一般的です。
あるいは用途は自由であるものの、金利が高めに設定されている場合もあるでしょう。
しかしリースバックによって得た資金は借金ではないため、その用途は自由に決定できます。
また、利子が発生しないメリットもあります。
そこで融資を受けるかリースバックを利用するかで迷ったら、不動産会社に相談するのがおすすめです。
千葉市を中心に習志野市や船橋市、四街道市や八千代市、市原市といったエリアに注力して、カネイチ住販株式会社では不動産売却に関するさまざまなご相談を受け付けております。

将来的に買い戻せる場合がある

買い戻し特約が付帯されていれば、将来的に買い戻すことが可能です。
この特約が付いていると、買主は特約で定められた期間中は第三者に売却できません。
また元の所有者である売主は、期間中であれば不動産を自由に買い戻す権利があります。
そのため近いうちにまとまった収入を得られる目処が立っている方には、メリットの大きい不動産売却方法と言えるでしょう。
なお特約が付いていても、リース料を滞納すると買い戻す権利が消失するので注意してください。

リースバックを不動産売却で活用するデメリットとは？

リースバックを利用するときに注意したいデメリットに、買取価格が相場より安くなる場合が挙げられます。
これは買取代金から、あらかじめリフォーム代金が差し引かれているのが理由の一つです。
最終的に元の持ち主が手放した場合、業者は自社物件として売り出す（再販する）ことになります。
このときにリフォームなどの費用が発生するため、買取時点で諸費用を差し引いた金額を設定するケースが一般的です。
またリース料の支払いが滞るリスクもあるため、これらの事情も考慮した買取価格が設定されています。
このほか、リースバックで注意したいデメリットとは次のものがあります。

リース料（家賃）が発生する

リースバックによって不動産売却すると、その後は賃貸物件として扱われます。
リース料は売却価格を基準に決定され、目安は売却価格の8～10％に設定されます。
そのため、周辺の家賃相場よりも高くなる場合もあるのがデメリットです。

買い戻せない場合がある

買い戻し特約が付帯されていない場合、後から買い戻しはできません。
また買い戻し特約を付けていても、リース料の滞納などがあると権利が失われるデメリットがある点に注意してください。
なお買い戻し価格は、概ね以下のように設定されます。
買い戻し価格＝売却額×1.1～1.3
買い戻しにあたっては、リースバックによる売却額よりも高い金額が設定されます。
そのため将来的な買い戻しを予定している方は、これらのデメリットに注意してください。
しかし通常の不動産売却でも、引っ越しにかかる費用などの費用や手間がかかります。
さらに用途に縛られないお金を得られるのも、リースバックのメリットです。
そこで数年後に退職金などのまとまった資金が手に入る予定なら、買い戻し特約を付帯しておくのがおすすめです。
一方で買い戻しを希望しない方や、短期間で退去する可能性が高い方は、相場に近い価格で取引できる、通常の不動産売却のほうが良い場合もあります。

まとめ

不動産を売却するなら知っておきたい、リースバックとはどのような仕組みなのかご紹介しました。
メリット・デメリットを押さえておけば、住まいを変えることなくまとまった資金を確保できます。
カネイチ住販株式会社では、千葉市を中心に習志野市や船橋市、四街道市や八千代市、市原市といったエリアに注力して不動産売却に関するご相談を受け付けております。
住宅ローンの返済や資金の確保などでお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。