不動産売却の際にかかる税金の種類と所得税の控除制度について解説!

2021-12-07

不動産売却の際にかかる税金の種類と所得税の控除制度について解説!

この記事のハイライト
●不動産売却にかかる税金は、「手続きの際」と「利益に対して」の2つに分類できる
●譲渡所得税は、ステップを踏んで計算する
●控除制度を利用すれば大きな節税になる

不動産売却をおこなうと、さまざまな税金がかかります。
不動産売却を検討する際、「どのような税金が発生するの?」「いくらぐらいかかるのだろう」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却をおこなうと発生する税金や所得税の計算方法、さらに節税のための控除制度について解説します。
千葉市を中心に、習志野市・船橋市・四街道市・八千代市・市原市などのエリアで不動産売却をご検討されている方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却をおこなうと所得税などの税金がかかる!

不動産売却をおこなうと所得税などの税金がかかる!

不動産売却をおこなう際には、諸費用以外に、さまざまな税金が発生します。
不動産売却をおこなうと発生する税金は、「利益が出た場合に発生する税金」と、「その他の税金」の2つに分類できます。
それぞれの内容を具体的に見ていきましょう。

利益が出た場合に発生する税金

譲渡所得税
不動産売却をおこなって得た利益を「譲渡所得」といいます。
この譲渡所得に対して、次のような税金が課されます。

  • 所得税…個人の1年間に生じた所得に対してかかる税金
  • 住民税…都道府県や市区町村に納付する税金
  • 復興特別所得税…東日本大震災の復興に必要な財源確保のため、2037年まで生ずる税金

なお、「譲渡所得税」とは、正式な名称ではなく、「所得税」・「住民税」・「復興特別所得税」の総称です。

その他の税金

不動産売却に必要な手続きをおこなう際に、次のような税金が発生します。
印紙税
不動産売却をおこなう際、売買契約書に貼る印紙代です。
契約書に記載されている売買価格に応じて金額が定められており、印紙を貼って割印することで、印紙税を納めたことになります。
なお、2022年3月31日までに締結した売買契約書は、軽減措置が適用されます。
印紙税の金額は、以下のとおりです。

  • 100万円超500万円以下…2,000円(軽減措置適用後は1,000円)
  • 500万円超1,000万円以下…1万円(軽減措置適用後は5,000円)
  • 1,000万円超5,000万円以下…2万円(軽減措置適用後は1万円)

登録免許税
住宅ローンの残債があり、抵当権が付いている不動産を売却するためには、抵当権抹消登記をおこなわなければなりません。
このとき、発生する税金が登録免許税です。
税額は、一つの不動産に対して1,000円と定められています。
なお、土地と建物は、別々の不動産として数えます。
消費税
不動産売却をおこなう際、次のようなものに消費税が発生します。

  • 不動産会社の仲介手数料
  • 司法書士の成功報酬
  • 融資手続きの手数料

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不動産売却をおこなった際の譲渡所得税の計算方法

不動産売却をおこなった際の譲渡所得税の計算方法

前項でお伝えした「その他の税金」については、課税金額が分かれば計算しやすいですが、譲渡所得税については複雑な計算が必要です。
そこでここからは、譲渡所得税を把握するための計算方法について解説します。

ステップ1.譲渡所得を計算する

先ほどもお伝えしましたが、譲渡所得税は、不動産売却をおこなった際に得た利益(譲渡所得)に対して課されます。
譲渡所得は、次の計算式に当てはめて算出します。
譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
それぞれの項目についてご説明しましょう。
譲渡価格
不動産を売却した金額です。
取得費
不動産を購入した際にかかった費用のことです。
不動産の購入代金、購入した際に支払った仲介手数料・印紙税・登記費用・不動産取得税・測量費などが含まれます。
なお、建物は築年数が経つにつれて劣化していくことから、「減価償却費」の計算が必要です。
減価償却費は、次の計算式に当てはめて算出します。
減価償却費=建物の購入代金や諸費用×0.9×償却率×経過年数
マイホームなど、非事業用の建物の償却率は、

  • 木造(耐用年数33年)…償却率0.031
  • 軽量鉄骨造(耐用年数40年)…償却率0.025
  • 鉄筋コンクリート(耐用年数70年)…償却率0.015

と、建物の構造と耐用年数によって異なります。
つまり、建物に関しては、購入代金や購入するためにかかった諸費用から、減価償却費を差し引いた金額が、取得費となるのです。
譲渡費用
不動産売却をおこなうためにかかった費用のことです。
不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料・測量費・売買契約書に貼る印紙代などが含まれます。
特別控除額
条件を満たせば、譲渡所得税の負担を軽減するための控除制度を利用できます。
どのような控除制度があるのかは、のちほど詳しくご説明します。
ここまでの計算で残った金額に対して、譲渡所得税が課されます。
つまり、譲渡所得がゼロ以下の場合は、譲渡所得税は発生しないのです。

ステップ3.所有年数を確認する

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間に応じて変わります。

  • 短期譲渡所得…所有期間が5年以下
  • 長期譲渡所得…所有期間が5年を超える

所有期間とは、不動産を取得した日から、買主に引き渡した日までを指します。
ここで注意しなければならないのは、「その年の1月1日時点で判定されること」です。
つまり、4月に取得した、あるいは売却した場合でも、その年の1月1日が判定基準になるのです。
たとえば、2016年4月1日に取得した不動産を、2021年4月1日に売却して引き渡した場合、実際は5年間所有していたことになります。
しかし、譲渡所得税を算出する際は、2021年1月1日時点で判定されるため、所有期間は4年とみなされ、短期譲渡所得となります。

ステップ4.税率を調べる

算出した譲渡所得と、所有期間を把握したのち、税率をかけて譲渡所得税を算出します。
税率は、以下のとおりです。

  • 短期譲渡所得の場合…39.63%(所得税30.63%+住民税9%)
  • 長期譲渡所得の場合…20.315%(所得税15.315%+住民税5%)

※2037年までは、復興特別所得税として、所得税額の2.1%が加算されます。
短期譲渡所得は長期譲渡所得の2倍ほど税率が高いため、売却時期についても考慮しながら進めていきましょう。

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不動産売却をおこなった際に利用できる譲渡所得税の控除制度

不動産売却をおこなった際に利用できる譲渡所得税の控除制度

最後に、不動産売却をおこなった際に利用できる代表的な控除税度をご紹介します。

3,000万円の特別控除の特例

譲渡所得の金額から、最大3,000万円の控除が受けられる特例です。
住まなくなった日から、3年を経過する日の属する年の12月31日までに居住用の不動産を売却するなど、一定の条件を満たせば、所有期間の長短に関係なく利用できます。
また、次にご紹介する「長期譲渡所得の軽減税率」との併用が可能です。

長期譲渡所得の軽減税率

譲渡した年の1月1日の時点で、所有期間が10年を超える居住用の不動産を売却する際、一定の条件を満たせば、税率が軽減されます。
3,000万円の特別控除の特例を適用後、課税長期譲渡所得金額に対して、次のような税率をかけて算出します。

  • 課税譲渡所得が6,000万円以下の部分…14%(所得税10%+住民税4%)
  • 課税譲渡所得が6,000万円を超える部分…20%(所得税15%+住民税5%)

※2037年までは、復興特別所得税として、所得税額の2.1%が加算されます。
なお、特別控除の特例を受けるためには、確定申告が必要なことを頭に入れておきましょう。

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まとめ

今回は、不動産売却をおこなった際に発生する、所得税などの税金について解説しました。
譲渡所得税の計算は複雑で、分かりにくいかもしれません。
弊社は、不動産売却の際に発生する税金についてのご相談も承っております。
千葉市を中心に、習志野市・船橋市・四街道市・八千代市・市原市などのエリアで不動産売却をご検討の際は、ぜひ「カネイチ住販株式会社」までお気軽にお問い合わせください。

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