2022-03-08
利用していない土地がある場合や、相続で土地を取得した場合に、「一部分だけを売却できるのかな?」と疑問をもたれる方は珍しくありません。
土地は「分筆」することで、部分ごとに売却することが可能です。
今回は、分筆をするメリットや流れについて解説します。
千葉市、習志野市、船橋市、四街道市、八千代市、市原市で不動産売却をお考えの方のお役に立てれば幸いです。
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まずは、不動産売却における「分筆」とはどういうものかについて解説します。
分筆とは、ひと言でいうと、1つの土地を複数の土地に分けて登記することです。
ポイントは登記上、土地を分けるということで、これによって一部分を不動産売却することが可能になります。
分筆をすると、具体的にどのような変化があるのでしょうか。
分筆をすると住所の地番が変わり、それぞれ別の土地という扱いになってきます。
「○○町1丁目2」という土地を2つに分けた場合であれば、「○○町1丁目2-1」と「○○町1丁目2-2」といったように、地番が変わる点がポイントです。
ほかにも、原則的に1つの土地には1つの建物のみ建てられることになっていますが、分筆をすれば、その分建物を多く建てることも可能になります。
また、相続で土地を受け継いだ場合などにも、分筆は有用です。
たとえば、複数人が共有名義で土地を所有していたとします。
共有名義とは、被相続人の相続財産である不動産を複数人で所有することです。
不動産売却するには、すべての共有者の同意が必要になりますが、必ずしも意見が一致するとは限りません。
そんなときに、分筆によって持分割合にそって土地を分ければ、部分的な売却が可能になります。
土地を分ける方法として、分筆とは別に「分割」があります。
混同しやすいので、違いを覚えておきましょう。
分割とは、建築基準法をクリアするラインで土地を分けることです。
登記上で分けることはしませんが、分割をすることで、1つの土地に複数の建物を建築することができるようになります。
とはいえ、不動産売却を視野にいれているときには、注意が必要です。
土地を2つ以上に分けて不動産売却するには、「登記」が必須となります。
そのため、登記上1つの土地のままである分割では、部分的に不動産売却することはできません。
分けた土地を売却するには「分筆」をすることが重要なポイントとなります。
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土地を複数に分けて不動産売却するには、「分筆」が必要とわかりました。
分筆をすると、メリットが多数あるのでチェックしておきましょう。
分筆の大きなメリットは、異なる権利関係を登記できることです。
1つの土地を分筆することによって、それぞれの土地に異なった所有権が登記されるため、不動産売却をスムーズに進めることができます。
土地を共有している場合には、単独所有に変えることができます。
また、家を建てようとするとき、建築するのが土地の一部でも土地全体に抵当権がかかってきます。
分筆によって、抵当権が土地の一部に対して設定できることもメリットといえるでしょう。
地目とは、土地の登記のなかで、宅地や田、畑、山林といったように用途で分けられる区分です。
本来、地目は1つの土地に対して複数設定できませんが、分筆をすることでそれぞれの土地に対して異なる地目を設定できる点がメリットといえます。
たとえば、農地を所有をしているケースで、その一部分を建物が建てられる土地として不動産売却したい場合、分筆することで「農地」と「宅地」の異なる地目に変更ができます。
このケースでは宅地にすることで、不動産売却しやすくなることもメリットです。
分筆によって、分けた土地ごとに使用用途を変えることができるのは相続においてもメリットとなります。
1つの土地を共有した状態だと先々でトラブルが生じる可能性も考えられますが、分筆すれば相続人がそれぞれ土地を取得できます。
相続人が用途に応じた地目にすることができ、ご本人の持分を不動産売却できます。
遺産分割しやすく、相続トラブルを防ぎやすくなることも分筆のメリットです。
固定資産税などの税金は、土地の評価額が高いと、税金も高くなります。
評価額には、道路に面していることなどが影響します。
そこで分筆して、大通りに接する土地と、接していない土地に分けると、税金を安くできるケースがあることもメリットです。
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不動産売却をお考えの方にとってメリットのある分筆ですが、「実際に取り組むには、どこから手をつけたらいいのだろう」とお悩みの方もいらっしゃるかもしれません。
最後に、注意点とあわせて、分筆を進める流れをご紹介します。
最初の流れは、役所や法務局へ赴き、公図や登記簿謄本、地積測量図をもとに土地の状況を確認します。
不動産売却した後に、境界があいまいだったことでトラブルになるような事態を避けるためにも事前調査は大切です。
事前調査ができた流れで、次は境界確定測量をおこないます。
土地家屋調査士に依頼して、隣地との境界がどこかを確定するための測量をしましょう。
また、この時点でも弊社のような不動産会社にご相談いただくことが可能です。
不動産会社は売却を成功に導くノウハウをもった専門家といえます。
不動産売却を見据えながら、早い段階で、より良い分筆のためのご提案やアドバイスをさせていただきます。
次の流れは、分筆案の作成です。
土地家屋調査士に分筆案を作成してもらうことも可能ですが、どのような形や面積で分筆するかによって不動産売却のしやすさも変わってきます。
次のような注意点も意識して分筆することがポイントです。
注意点1:接道義務
建築基準法により、建物を建築するためには、幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接している必要があります。
接道義務を果たしていないと、不動産売却で買い手が見つかりにくくなるので注意が必要です。
注意点2:旗竿地
旗竿地は、細長い敷地の奥に広がった土地がつながっている、竿に旗がついたような形をした土地で「敷地延長」などと呼ばれています。
敷地の延長部分で接道義務を満たしているケースが多いので、分筆時に気をつけましょう。
注意点3:私道との接道
私道は、個人の方が所有する土地を道路として使っているケースです。
なかには私道で接道義務を満たすことになる場合もあります。
トラブルにならないよう、使用許可を得て分筆や不動産売却を進めることが大切です。
隣地の所有者の立会いのもと、分筆の同意を得ます。
敷地と接している道路が県道や市道であれば、役所の担当者にも立ち会ってもらう必要があります。
同意を得るためにも、事前に境界についてよく話し合っておくことも重要です。
同意を得た後の流れは、鉄製のプレートやプラスチック杭などで、境界標や境界杭を設置します。
最後の流れは、分筆登記です。
分筆登記には次のような書類を用意します。
分筆登記は手続きから1週間ほどで完了し、不動産売却の流れへと移ることになります。
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土地の一部を売却するための分筆について解説しました。
相続後の不動産など共有者が複数人いる不動産は、分筆をして各所有者が自由に使用できるようになれば、不動産売却などの活用方法も幅広くなります。
カネイチ住販株式会社では昭和55年より地域に密着して、千葉市を中心に、習志野市、船橋市、四街道市、八千代市、市原市で不動産売却をお手伝いをしております。
買取も実施しておりますので、「こんな土地が売れるかな…」とご不安な方も、お気軽にご相談ください。