共有名義の不動産を売却することはできる？売却方法や注意点についてご紹介

「共有名義の不動産を売却したいけど、方法が分からない」とお悩みの方もいらっしゃるかと思います。
通常の不動産売却に比べて複雑ですが、共有名義の不動産を売却することは可能です。
しかし、注意点を見落としてしまうと、不動産売却が難しくなることがあります。
今回は、共有名義の不動産を売却できるかについて、方法や注意点を踏まえつつご紹介します。
千葉市、習志野市、船橋市、四街道市、八千代市、市原市で不動産売却を検討している方は参考にしてみてください。

売却する不動産の共有名義とは

そもそも、共有名義とはどのような状態かがわからない、という方もいらっしゃるかもしれません。
共有名義の不動産では所有者がおこなえることが限られる場合があります。
こちらでは、共有名義とは何かをご紹介します。

共有名義とは

共有名義とは、1つの不動産が複数人によって所有されていることをいいます。
一方で、1つの不動産を1人で所有することは単独名義といいます。
共有名義となるケースは主に以下の場合です。

• マイホームを夫婦で購入する
• 親が所有する不動産を兄弟で相続する
• 二世帯住宅を新築し、親子で所有する

共有持分との違いについて

共有名義と似た言葉で、「共有持分」というものがあります。
共有持分とは不動産の所有権割合のことです。
たとえば、親子で3千万円のマンションを購入する際、親が2千万円、子が1千万円の購入資金を支払うとしましょう。
この場合の共有持分は、親が3分の2、子が3分の1です。
そして、このマンションは親子の共有名義となります。

共有名義人がおこなう行為は制限を受ける場合がある

共有名義の不動産でおこなう行為のなかには、共有名義人の過半数、あるいは全員の同意が必要となるものがあります。
ここでの過半数とは、共有持分の過半数です。
先ほどの親子の例で考えると、親は過半数の持分（3分の2）を持っていることになります。
共有名義人の数ではありませんので、ご注意ください。

不動産の修繕や使用は単独でおこなうことができる

共有名義人が個人の判断でおこなえることは「保存」と「使用」の2つです。
保存とは、不動産の状態を維持するための行為で、現状維持のための修繕や不法占拠者の追い出しなどがこれに該当します。
使用とは、共有名義の不動産を使用する行為です。
この場合、持分割合に応じた使用ではなく、不動産すべてを使用することができます。
たとえば、所有するマンションの持分割合が3分の1しかなくても、マンション一室を利用することが可能です。

短期的な賃貸借やリフォームをおこなうには過半数の同意が必要

共有名義の不動産について、「利用」や「改良」をおこなう場合は、共有名義人の過半数の同意が必要となります。
利用とは、不動産を短期的に貸し出すことや、契約中の賃貸借契約を解除することです。
短期的な貸し出しは、土地で5年以内、建物で3年以内の賃貸借とされています。
改良とは、不動産価値を高めるためにおこなわれる行為で、リフォームやリノベーションなどが該当します。

不動産売却をおこなうためには全員の同意が必要

共有名義の不動産を「処分」するためには、共有名義人全員の同意が必要です。
不動産の売却や長期での賃貸借、建物の解体などが処分行為にあたります。
また、抵当権を設定し、融資を受ける際も全員の同意が必要です。
なお、持分のみを売却することは単独でおこなうことが可能です。

共有名義の不動産を売却する方法はあるの？

共有名義の不動産は、全員の同意がなければ売却することはできません。
そのため、共有名義人の数が増えれば、売却のハードルも高くなるでしょう。
しかし、持分については同意なしで売却できるなど、売却するための方法はいくつかあります。
こちらでは、共有名義の不動産売却についてご紹介します。

売却方法①共有名義人全員の持分を一斉に売却する

共有名義の不動産の一般的な売却方法は、共有名義人全員の持分を一斉に売却する方法です。
持分すべてを取得できれば、不動産を自由に使うことができるので、買主が購入しやすくなります。
なお、売却で得た利益は持分割合に応じて分配されます。
持分の一斉売却は、共有名義人同士の関係が良好で、合意形成が取りやすい場合に適した売却方法です。
たとえば、夫婦で住み替えを理由に、共有名義のマンションを売却する場合は、売却の目的が一致しており、合意形成がとりやすい状態ですので、一斉に売却するのが良いでしょう。

売却方法②自分の持分だけを売却する

自分の持分については自由に売却することができますので、持分を不動産会社などの第三者に売却する方法もあります。
しかし、持分を購入した不動産をリフォームするには、過半数の合意が必要など、できることに制限が加えられてしまいます。
そのため、通常の不動産売却に比べて売却価格が低くなる傾向があります。
自分の持分だけを売却するのは、すぐにでも手放したい、現金化したいという方向けの売却方法です。
弊社では、不動産買取に柔軟に対応しております。
持分だけでもすぐに売却したいなどお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。

売却方法③持分に応じた分筆をおこない売却する

不動産を分筆し、単独名義にしてから売却することも可能です。
こちらの売却方法は、更地を売却する際に検討することができます。
建物自体の分筆や建物が建っている土地の分筆はできませんので、ご注意ください。
土地の分筆をおこなったうえでの売却は、共有名義人の間でアパート建設など有効活用を検討しているが、自分は関わりたくない、土地を売却したいという方向けの売却方法です。
なお、土地を分筆するには、共有名義人の同意および測量費などの費用が必要です。

共有名義の不動産を売却する際の注意点は？

共有名義の不動産を売却する際には、いくつかの注意点があります。
注意点を見落として話を進めると、トラブルに発展する可能性があります。

注意点①共有名義人を把握する

まず、共有名義人が誰なのか、何人いるのかを把握しなければいけません。
共有名義人は相続などを理由に数が増えて、権利関係が複雑になっている場合があります。
思わぬ共有名義人が現れて、「不動産売却の話は聞いていない」などトラブルに発展する可能性があります。
共有名義人を把握することは、売却の話を誰に相談すれば良いかといった整理にもなりますので、事前に把握するようにしましょう。

注意点②お金にまつわることは明確にする

共有名義の不動産を売却する際は、費用負担の割合や最低の売却価格を明確にする必要があります。
不動産売却によって生じた利益や支出は、持分に応じて配分されるのが一般的です。
しかし、共有名義人から、費用を払いたくない、利益が思っていたより少ないなどの不満が出てくる可能性があります。
お金に関することは明確にし、事前に共有名義人が認識できている状態にするようにしましょう。

注意点③行為をおこなう際は、共有名義人の合意を得る

共有名義の不動産で単独でおこなう行為の場合でも、共有名義人の合意を得ることを心がけましょう。
たとえば、自分の持分を売却することは自由ですが、買主の第三者がほかの共有名義人とトラブルを起こす可能性があります。
共有名義人のほとんどは親族ですので、第三者がトラブルを起こすと、親族間トラブルにまで発展するかもしれません。
また、第三者に売却するよりも高い値段で共有名義人が持分を買い取ってくれることもありますので、持分売却は、話し合いながら進めることが大切です。

まとめ

共有名義の不動産売却は、合意形成や手続きが複雑なため、トラブルが起きることも少なくありません。
しかし、不動産会社と連携し、話し合いを重ねれば、円滑に売却活動をおこなうことが可能です。
カネイチ住販株式会社では、千葉市を中心に、習志野市、船橋市、四街道市、八千代市、市原市の不動産売却のご相談を承っております。
お悩み事がありましたら、お気軽にお問い合わせください。