不動産の相続税評価額とは？土地や建物の計算方法についても解説

親からの相続が現実味を帯びてきたとき、実家などの不動産をどう評価すべきか戸惑う方は多いのではないでしょうか。
大切なご家族が残してくれた財産を正しく把握し、将来の不安を安心へと変えるための準備は重要です。
本記事では、不動産の相続税評価額の基本と具体的な計算方法について解説します。

不動産の相続税評価額とは？評価の基本と市場価格との違い

相続税評価額とは、相続や遺贈で財産を取得した際、相続税を計算する基礎となる価額のことです。
原則として取得時の時価で評価されますが、不動産は個別性が強いため、財産評価基本通達という統一基準にしたがって評価されます。
相続人が自由に時価を判断し、評価結果にばらつきが生じるのを防ぐためです。
この価額はあくまで税務上の基準であり、実際に売却できる市場価格とは目的が異なります。
遺産分割などで使用される不動産会社の査定額とも一致しない点には、十分な注意が必要でしょう。
また、同じ不動産でも土地と建物では評価の基準が明確に分けられています。

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家屋・建物の相続税評価額の計算方法（家屋・建物）と各種特例

家屋・建物の相続税評価額は、原則として相続開始年度の「固定資産税評価額×1.0」で計算されるものです。
一般的な自用家屋であれば、固定資産税評価額と同額がそのまま評価額となります。
具体的な金額は、毎年送付される課税明細書や、市町村で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。
さらに、故人が第三者に貸していた家屋の場合は、利用上の制約を考慮して貸家としての減額が適用されるでしょう。
ただし、相続開始時に一時的な空室と認められない空き家の場合は、原則として減額の対象にはなりません。
また、居住用の分譲マンションには新たな評価方法が適用される場合もあるため、最新のルールを確認することが重要です。

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土地の相続税評価額の計算方法（土地）と補正の仕組み

土地の相続税評価額は、地目ごとに「路線価方式」または「倍率方式」のいずれかを用いて計算されます。
どちらを用いるかは自由に選べず、国税庁が路線価を設定している地域かどうかで決まる仕組みです。
路線価方式では、「路線価×各種補正率×地積」を基本とし、土地の形状や接道状況に応じて補正や加算がおこなわれます。
一方の倍率方式は路線価がない地域で用いられ、固定資産税評価額に定められた評価倍率を掛けて算出します。
また、貸宅地など他者の権利が設定されている土地は、自用地の価額から一定の割合を控除できる場合があるでしょう。
「小規模宅地等の特例」による減額を受けられる可能性もあるため、個別の状況に応じた詳細な確認が必要となります。

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まとめ

相続税評価額とは、税務上の統一的な基準に基づいて算出されるものであり、市場価格とは目的が異なります。
家屋や建物の場合は固定資産税評価額を基準としますが、賃貸状況やマンションの特例などに応じた調整が必要です。
土地については路線価方式と倍率方式に分かれており、形状や利用状況に応じた補正を正しく反映させましょう。
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