道路に面していない土地の種類とは？売却方法や価格についても解説

道路に面していない土地の売却を検討していても、方法や価格などがわからない方も少なくないでしょう。
このような土地には種類があり、それらをきちんと理解して売却をおこなう必要があります。
ここでは、道路に面していない土地の種類や価格、方法などについて解説しているので参考にしてください。

売却するなら知るべき道路に面していない土地の種類と接道義務

道路に面していない土地は「無道路地」の名称もあり、売却する際にはその土地の種類に気を付けなければいけません。
建築基準法では、家を建てられる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない「接道義務」が課せられているので注意しましょう。
このような土地は、道路ではない道に面しているケースや面していても基準を満たさないケース、他の土地に囲まれているケースなどの種類があります。
建築基準法で定義されている道路とは幅員4m以上なので、それに満たない場合には面していないとされてしまいます。
たとえ接していたとしても、接する部分が2mに満たない場合も該当するので覚えておきましょう。
また、他の方の土地に囲まれているケースもあります。
このような土地は「袋地」と言われており、これらも同様に該当します。

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道路に面していない土地を売却する際の価格

道路に面していない土地の売却価格は、一般的な土地と比べて3〜5割ほど下がるケースが多いようです。
これは、再建築不可である点が影響しています。
再建築不可物件は新しく建て替えられないため、原則として現状利用や売却、または条件を整えたうえでの建築となります。
このように、新築物件を建てられないなど使用が制限されるため購入者が限定となる点も要因です。
一般的に土地を売却する際の査定基準は、実勢価格や公示価格・固定資産税評価額・路線価によって算出されますが、これに周辺環境なども考慮して算出されます。
さらに、これらに該当する土地が再建築不可である点も加味されるでしょう。

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道路に面していない土地を売却する際の方法

道路に面していない土地だからと言って売却ができないわけではなく、売る方法もあります。
再建築可能物件にすると、通常の仲介によって売却が可能です。
再建築可能にするためには、隣地の一部を購入したり土地をセットバックしたりする方法があります。
隣地所有者に購入を打診するのも1つの方法です。
隣地所有者も隣接地の購入により土地の価値が上がるのでウィンウィンの関係となるため、高い価格で売却できる可能性があります。

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まとめ

道路に面していない土地は「無道路地」や「袋地」などがあり、接道義務を満たしていないと再建築不可になる可能性があります。
こうした土地は通常の土地よりも売却価格が下がる傾向にあり、建築や利用に制限があるため売却時には工夫が求められます。
隣地を購入したりセットバックによって再建築可能にすることで、条件の良い価格で売却できる可能性も広がるでしょう。
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