不動産売却の契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？民法改正について紹介

不動産を売却するときに、重要なポイントの一つが「契約不適合責任」です。
これまで「瑕疵担保責任」だったものが、民法改正により「契約不適合責任」となりましたが、具体的にどう違うのかわからない方も多いでしょう。
今回は、不動産売却の「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の違いはなにか、民法改正の内容についてご紹介します。

民法改正により瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

2020年4月の民法改正により、不動産売却における「瑕疵担保責任」は、「契約不適合責任」に変わることになりました。
改正民法では、改正前の民法における「特定物売買の目的物に瑕疵が存在した場合」の瑕疵担保責任の規定が見直され、契約不適合責任に変わりました。
民法改正の影響として、客観的に瑕疵といえるかどうかではなく、引き渡された目的物がその種類や品質、数量に関して契約の内容に適合しているかが問題になる点が変更となっています。
民法改正後の「契約不適合責任」の概要は、履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償と解除、となります。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任では、法的性質に違いがあります。
瑕疵担保責任では不動産売買は「法定責任」とされ、瑕疵のない物件を引き渡す義務は負わないとされていました。
しかし、契約不適合責任の法定責任は債務不履行責任であるとされ、売主の責任は契約内容に合致した物件を引き渡すことになりました。
つまり、欠陥が隠れていたかどうかは関係なく、契約書どおりの物件かどうかが問題となります。
また、売主の責任の対象が、契約を締結するまでの瑕疵ではなく、実際に物件を引き渡すまでに範囲が広がりました。
さらに、契約不適合責任では、買主が請求できる権利として追完請求や代金減額請求が認められるようになったのも大きな違いです。

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瑕疵担保責任でなく契約不適合責任のもと不動産売却するポイント

瑕疵担保責任ではなく、民法改正による「契約不適合責任」のもとで不動産売却をおこなう場合、既知の欠陥について契約書に記載する点がポイントです。
たとえ小さな欠陥だとしても、契約書に記載しないとトラブルになる恐れがあるので、口頭だけでなく書面に記載することが重要です。
付帯設備表の内容と現状が異なる場合、契約不適合責任が生じるため、免責には特約が必要です。
また、契約不適合責任の時効は10年と長いため、免責特約を設けておくと良いでしょう。
もし免責特約がなければ、売主は売却後10年の間に、もし不適合を訴えられたら責任を負う必要があるからです。

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まとめ

2020年4月に民法改正があり、不動産売却における「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ変更になりました。
契約不適合責任と瑕疵担保責任では、法的性質、売主の責任の対象、買主が請求できる権利などに違いがあります。
契約不適合責任のもと不動産売却するポイントは、既知の欠陥について契約書に記載する、免責特約を設ける点です。
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