不動産売却における譲渡所得の計算方法は？取得費と譲渡費用を解説

不動産の売買取引で税金がいくらになるのか不安に感じる方は多いです。
どんなに高く売れたとしても細かく計上していけば納税額を最小限に抑えられるので、大幅な節税効果を狙うなら余裕をもって準備を進めるのがポイントです。
こちらの記事では、譲渡所得税の計算方法をお伝えしたうえで、取得費と譲渡費用について解説します。

不動産の売買取引における譲渡所得の計算方法

不動産の売買取引にて、譲渡所得税や住民税の支払いが発生するかどうかは、譲渡所得がプラスになるかマイナスになるかによって変わります。
課税対象になるか否かの計算方法は「取引価格-（取得費+譲渡費用）」で譲渡所得がプラスになれば課税対象・マイナスになれば非課税対象です。
取得費は、建物の減価償却費を差し引いた実額法もしくは「取引価格×5％」で算出する概算法のうち、いずれか金額が大きいほうを計算式に用います。
適用できる特例があれば「取引価格-（取得費+譲渡費用）」から控除額を差し引いて、最終的な課税額が確定します。

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不動産の売買取引における取得費の内訳

取得費の内訳は、仲介手数料・リフォーム費用・ローン保証料などがあります。
不動産を購入したときに媒介契約を締結しているのであれば、取引価格に応じた仲介手数料を費用として計上できます。
リフォーム費用は判断がむずかしいところになりますが、購入した物件にある欠陥・不具合に対する公示であれば計上可能です。
ただし、長期的に住んでいる中で経年劣化が進み、メンテナンスをした部分に対しては、計上できません。
ローン保証料は、物件を取得するための資金調達でかかった諸費用なので計上できます。

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不動産の売買取引における譲渡費用の内訳

譲渡費用の内訳は、測量費・解体費用・広告料などがあります。
物件を売却するにあたって、隣家との境界線が明確になっていないとトラブルに発展する恐れがあるので、専門業者に依頼して境界線を明確にする作業が必要です。
また、物件の状態が著しく悪くて購入希望者が見つかりそうにないのであれば、解体して更地として販売したほうが利用方法が広がり需要が高くなります。
これらの依頼費や工事費は、「売却のために」おこなっているものなので計上できます。
また、売主の希望で追加の広告料が発生した場合、仲介手数料には含まれないので別途支払いが必要ですが、譲渡費用として計上可能です。

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まとめ

不動産を売却するときは、売却益によって課税額が変わります。
少しでも節税効果を高めたいのであれば、諸費用を細かく計上するのがポイントです。
マイホームを購入したときから将来の売却に向けて、領収証などを保管しておくようにしましょう。
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