不動産売却時に発生する税金への対策とは？種類や計算方法も解説

不動産売却では大きなお金が動く分、課せられる税金の額も大きくなります。
少しでも税金の額を減らして節税するためには、どのように対策したら良いのでしょうか。
今回は、不動産売却時に発生する税金の種類や計算方法、控除による節税対策についてご紹介します。

不動産売却時に発生する税金の種類

不動産の売買契約書には印紙を貼る必要があり、契約書に書いてある価格ごとに異なる額の印紙税が発生します。
不動産売却によって該当物件の名義が変わるため、登記を変更するための登録免許税も必要です。
この2種類の税金は、それぞれの手続きの際に支払わなければなりません。
その他、不動産売却時に発生する税金には住民税、復興特別所得税、譲渡所得税があります。
不動産売却時にプラスの利益が発生した場合、これらの税金を税務署に納めなければなりません。

不動産売却時に発生する税金の計算方法

売却によって発生する税金を計算するためには、まず譲渡所得となる不動産売却益を計算しなければなりません。
不動産売却時、税金を納める対象となる不動産売却益の計算方法は以下のとおりです。
不動産売却益＝不動産売却価格－（取得費＋譲渡費用＋特別控除）
取得費は不動産の購入にかかった費用、譲渡費用は売却のためにかかったリフォーム費用や印紙税などの手続き費用です。
取得費を算出する場合は、不動産を所有した期間に応じて減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
これにより求められた減価償却費を物件の購入価格から差し引いた価格が取得費となります。
また、不動産売却益に対する譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得税＝不動産売却益×所有年数に応じた税率
計算方法自体は住民税や復興特別所得税でも同じですが、所有年数に応じた税率はそれぞれ異なります。
所有したのが5年以下であれば譲渡所得税および復興特別所得税は30.63％、住民税は9％です。
所有したのが5年超過であれば譲渡所得税および復興特別所得税は15.315％、住民税は5％となります。

不動産売却時の税金対策に使える控除

不動産売却で発生した税金を節税するためには、3,000万円の特別控除が利用できます。
売却する物件がマイホームであるならば、譲渡所得から3,000万円差し引いた価格が譲渡所得税の対象となる制度です。
税金対策として3,000万円の特別控除を受けるためには、マイホームに居住しなくなってから3年以内に売ること、売却までに何らかの形でその物件を活用して利益を得ていないことなどの条件があります。
また、マイホームに10年以上住んでいる場合や買い替えで売却する場合は、軽減税率や特例が受けられるためこれらも活用しましょう。

まとめ

不動産売却では譲渡所得税や印紙税、住民税などさまざまな税金が発生しますが、対策として利用できる特別控除や特例なども存在します。
そういった控除をうまく活用して、不動産売却時の利益に対する節税を目指しましょう。
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