不動産売却時の媒介契約は3種類！それぞれの特徴と注意点！

不動産売却するときには、不動産会社に購入希望者を仲介してもらう方法と、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう買取があります。
このうち仲介を依頼するときには、不動産会社と媒介契約が必要です。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あり、それぞれ特徴が異なり、適した方法を選ぶことが大切です。
今回は、千葉市や習志野市、船橋市、四街道市、八千代市、市原市などで不動産売却をご検討中の方に向けて、媒介契約の種類と選び方、契約時に知っておきたい注意点をご紹介します。

不動産売却で不動産会社と結ぶ3種類の媒介契約の特徴

不動産売却時に不動産会社と結ぶ媒介契約には、以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの概要とメリット・デメリットを解説します。

①一般媒介契約

一般媒介契約は、3種類のなかでもっとも制限が少なく、複数の不動産会社と契約できることがもっとも大きな特徴です。
また、売主が探した購入希望者と、直接売買契約することも可能です。
レインズ（不動産流通標準情報システム）と呼ばれる不動産会社が物件情報を交換するオンラインシステムへの登録義務はなく、売主に売却活動の状況報告義務もありません。
一般媒介契約には、ほかに依頼している不動産会社を明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」があります。
情報をオープンにしたほうが、不動産会社は戦略を立てやすくなるため、特別な事情があるとき以外は、明示型で契約するのがおすすめです。
メリット
・複数の不動産会社と契約して幅広く購入希望者を探せる
・自分で探した買主と直接契約できる
デメリット
・他社が見つけた買主と売買契約する可能性があるので、積極的に売却活動してもらいにくい
・活動状況報告書の提出義務がないので販売活動が見えづらい
・レインズへの登録義務がない

②専任媒介契約

専任媒介契約は、1社としか契約できないものの、売主は自分で見つけた買主と直接売買契約する権利は有していることが特徴です。
さらに専任媒介契約では、媒介契約を結んでから7日以内にレインズへの登録が義務づけられており、売主に対する活動状況報告書を、2週間に1回以上提出する義務もあります。
メリット
・1社との契約となるので、積極的な売却活動が期待できる
・自分で買主を探して直接契約することもできる
・レインズに登録してもらえる
・売却活動の様子が見えやすい
デメリット
・1社との契約となるので売却活動の幅が狭まる
・専属専任媒介契約と比較すると、活動状況報告書をもらえる回数が減る

③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社のみの契約となるうえ、売主が購入希望者を見つけた場合でも、不動産会社を通して売買契約する必要があります。
一方レインズへの登録は、媒介契約を締結してから5日以内、活動状況報告書の提出義務は1週間に1回以上と、ほかの媒介契約よりもサポートが手厚いことが特徴です。
メリット
・1社との契約となるので、熱心な売却活動が期待できる
・専任媒介契約よりも手厚いサポートが期待できる
デメリット
・1社との契約となるので売却活動の幅が狭まる

不動産売却するときにはどの媒介契約がおすすめ？

不動産会社と媒介契約するとき、どれを選べば良いのか迷う人が多いようです。
ここでは、一般媒介契約と選任系の媒介契約（専任媒介契約・専属専任媒介契約）の2種類に大別し、それぞれがどんな人におすすめなのかを解説します。

一般媒介契約がおすすめの人

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約して幅広い売却活動ができるのがメリットです。
その一方、物件自体の魅力が乏しければ、どの不動産会社も熱心に売却活動してくれない可能性があります。
そのため、基本的には一般媒介契約は、築浅である、立地が良いなど条件がよい物件の売却時に向いています。

選任系の媒介契約がおすすめの人

対して選任系の媒介契約は、自社だけを選んでもらった以上、どんな物件でも熱心な売却活動が期待できます。
そのため中古物件や、立地条件が悪いなど、買い手を見つける難易度が比較的高い不動産を売却するときにおすすめの方法です。

買い手を見つけるのが困難な物件は買取も検討しよう

ただし、あまりに条件が悪い物件や事故物件などは、不動産会社が努力しても買い手を見つけるのが困難なこともあります。
そういったケースでは、仲介による売却ではなく、不動産会社の買取による売却を検討するのもおすすめです。
不動産会社の買取とは、買主を探すのではなく、不動産会社にそのまま買い取ってもらう不動産売却の方法です。
不動産会社は、リフォームやリノベーションをしての再販を前提に買い取るため、相場の7割程度と安くなりますが、最短3日?7日で売却できるのがメリットです。
買取の場合、買主は不動産会社となるため、媒介契約する必要はありません。

不動産売却で媒介契約を結ぶ際に知っておきたい注意点

不動産売却で媒介契約する際に、知っておきたい注意点を三つご紹介します。

①自分の希望や事情を明確に伝える

不動産売却に際して不動産会社と媒介契約するときには、いつまでに売却したいのかを明確に伝えることが大切です。
売却期間に余裕がある方は仲介による売却でも問題ありませんが、たとえば1か月以内に売却する必要があるようなケースでは、買取を検討したほうが良い場合もあります。
また、人には知られたくない事情がある方は、レインズへの登録が任意の一般媒介契約を選ぶ、もしくは速やかに売却できる買取を選んだ方が良いかもしれません。
このように、事情によっておすすめする契約の種類や売却方法は異なるため、不動産会社には希望や事情をできるだけ詳しく伝えましょう。

②不動産会社によって得意な物件がある

不動産会社と一口にいっても、得意分野があります。
土地の売買が得意、中古戸建ての売買が得意など、それぞれ特徴があるので見極めて選ぶことが大切です。
どの物件を得意としているのかは、過去の売却実績や契約件数を、直接聞いてみると良いでしょう。
件数の多い物件が、その不動産会社の得意分野といえるので、売却したい不動産に適した会社を選ぶのがおすすめです。
また、不動産会社によっては、仲介による売却はしているけれども買取には応じていないところも少なくありません。
買取も検討したい方は、買取実績がある不動産会社を選ぶこともポイントです。

③仲介手数料を払うタイミング

仲介手数料は、仲介による売買契約が成立した時に初めて発生します。
仲介手数料は、物件を引き渡すとき、つまり決済日に支払うのが一般的です。
仲介手数料の支払い時期は、2つのタイミングがあります。
1つは、売買契約時に半額、物件を引き渡すときに残りの半額を支払う場合と、もう1つは、物件を引き渡すときに一括で支払う場合があります。
不動産会社によって異なりますので、媒介契約時に仲介手数料を支払うタイミングを確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却に際し、不動産会社に購入希望者を仲介してもらうには、媒介契約が必要です。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あり、売却したい物件の条件も考慮して選ぶと良いでしょう。
また、売却の難易度が高い場合には、買取を検討するのもおすすめです。
いずれにしても、まずは不動産会社に相談することから始めましょう。
カネイチ住販株式会社でも、千葉市や習志野市、船橋市、四街道市、八千代市、市原市などでの不動産売却のご相談に応じています。
「とりあえず査定額だけ知りたい」といった方も、お気軽にお問い合わせください。